熊本県・地域全体の見通し

熊本市人口・住宅相場と街の未来

熊本城と城下町の歴史を持つ熊本市。中心部には商業施設やオフィスが集まり、周辺には農地や水辺が広がっています。

公式人口推計（社人研2023年推計）

人口評価

中程度の減少

2020年 → 2050年の人口変化

-12.3%

公式推計 648,196人

人口変化の区分です。不動産の価値や街の優劣を表す評価ではありません。

家・土地を見るこの地域で掲載する

社人研2023年推計（2020年基準）／人口評価は当サイトの共通基準による区分です。公式推計にはシナリオの上下幅を付けていません。

人口評価の基準を見る

2020年から2050年の人口変化率を、当サイトの共通区分で表示しています。丸める前の数値で判定します。

A+：＋5%以上／ A：0%以上〜＋5%未満／ B+：−10%以上〜0%未満／ B：−20%以上〜−10%未満／ C：−30%以上〜−20%未満／ D：−30%未満。

この一覧は社人研2023年推計をもとに当サイトが評価を付けています。住宅価格や街の優劣を示す評価ではありません。

人口の見通し

2020年の人口738,865人

2050年の推計人口648,196人

2020年からの変化-12.3%

熊本市の公式人口推計（人）

破線はモデル系列。基準年以降の値は推計です。

グラフの数値を表で見る

年	人
2020年	738,865
2025年	732,384
2030年	720,627
2035年	706,430
2040年	689,390
2045年	669,499
2050年	648,196

社人研2023年推計。2025年以降は実績ではありません。市区全体の値であり、駅周辺や個々の住宅の価値を示すものではありません。

住宅・土地の取引価格と推移

取得済みの取引価格

対象期間：2025年第4四半期。国土交通省の取引価格情報を集計しています。

用途・広さ・築年数を揃えていない取引総額です。住宅以外の取引も含むため、一般的な住宅の購入予算とは異なります。

取引の種類	件数	総額中央値	中央50%の価格帯
中古マンション等	45	1,800万円	800〜3,000万円
宅地(土地)	91	2,100万円	1,200〜3,800万円
宅地(土地と建物)	149	3,000万円	1,600〜4,100万円
林地	10	16万円	1〜98万円
農地	42	83万円	50〜158万円

集計条件・出典

国土交通省「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報（成約価格情報とは別）から地域・種類ごとに集計。用途、広さ、築年数を揃えていない過去の取引分布です。住宅用途以外が含まれる場合があります。売出価格・鑑定価格・将来価格ではありません。10件未満は価格を表示しません。行政区を持つ市は区の取引を合算しています。市と区の取引を全国合計として足し合わせないでください。

国土交通省不動産情報ライブラリのデータを当サイトで加工。

過去の同じ四半期と比較する

各年の第4四半期を比較しています。取引された物件が毎年異なるため、この差をそのまま住宅の値上がり率とは解釈できません。

中古マンション等

対象期間	件数	総額中央値	中央50%の価格帯
2023-Q4	49	1,600万円	700〜2,800万円
2024-Q4	38	1,450万円	718〜2,375万円
2025-Q4	45	1,800万円	800〜3,000万円

宅地(土地)

対象期間	件数	総額中央値	中央50%の価格帯
2023-Q4	155	1,700万円	995〜3,300万円
2024-Q4	134	1,750万円	900〜2,900万円
2025-Q4	91	2,100万円	1,200〜3,800万円

宅地(土地と建物)

対象期間	件数	総額中央値	中央50%の価格帯
2023-Q4	186	2,800万円	1,600〜3,800万円
2024-Q4	174	2,700万円	1,700〜4,275万円
2025-Q4	149	3,000万円	1,600〜4,100万円

林地

対象期間	件数	総額中央値	中央50%の価格帯
2023-Q4	4	件数不足
2024-Q4	10	85万円	76〜315万円
2025-Q4	10	16万円	1〜98万円

農地

対象期間	件数	総額中央値	中央50%の価格帯
2023-Q4	47	71万円	41〜255万円
2024-Q4	37	160万円	35〜550万円
2025-Q4	42	83万円	50〜158万円

住宅価格の推移

2020・2024・2025年の取引実績。将来価格の予測ではありません。

中古マンション等

集計年	中央値（万円/㎡）	中央50%の価格帯	件数
2020年	21.4	14.3〜32.2	236件
2024年	22.7	14.1〜37.6	196件
2025年	28.6	15.4〜41.3	153件

土地と建物

土地と建物の総額を土地面積で割った単価です。

集計年	中央値（万円/㎡）	中央50%の価格帯	件数
2020年	12.4	6.4〜18.5	681件
2024年	12.5	6.1〜20.0	673件
2025年	12.0	6.2〜20.6	598件

土地

集計年	中央値（万円/㎡）	中央50%の価格帯	件数
2020年	5.5	3.2〜8.3	642件
2024年	6.4	3.4〜10.5	532件
2025年	7.4	4.4〜11.8	439件

上昇率ランキングと同じ条件で比較

専有面積50〜90㎡・築10〜30年の中古マンション等。上の表は面積・築年数を絞らない集計のため、中央値が異なります。比較する両年とも30件以上の場合だけ変化率を表示します。

集計年	中央値（万円/㎡）	対象件数	2025年までの変化率
2020年	22.7	78件	+54.4%
2024年	31.3	52件	+11.7%
2025年	35.0	41件	比較の終点

物件の駅距離・階数・設備などの違いは残ります。将来の価格や、同じ建物の値上がりを示すものではありません。

データと比較条件を確かめる

国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引価格を集計。金額は万円、単価は万円/㎡です。取引された物件の構成によって相場は変わり、同じ建物の値上がりや将来の価格を示すものではありません。

上昇率は専有面積50〜90㎡・築10〜30年の中古マンション等を対象とし、比較する両年とも30件以上の地域だけを掲載。条件をそろえても駅徒歩距離・階数・設備などの差は残ります。2020年・2024年・2025年はそれぞれ独立した年次集計で、途中の年を補間していません。単価ランキングも30件以上を対象とします。

価格帯は第1四分位〜第3四分位（取引の中央50%）。土地と建物は土地面積あたりの取引総額であり、建物部分だけの単価ではありません。取得・再集計は年4回を基本とします。

不動産情報ライブラリ ↗ ／国立社会保障・人口問題研究所 ↗

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熊本市について

湧水や地下水と関わりの深い地域です。平野から金峰山の山側へ向かうと、地形や街並みが変わります。

熊本市の家・土地と募集情報

市内の物件を優先し、同じ都道府県の掲載も紹介しています。

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家・建物を掲載する

地域の取引総額中央値
3,000万円
2025年第4四半期・149件

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写真はイメージです
（AI生成）

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地域の取引総額中央値
2,100万円
2025年第4四半期・91件

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価格は国土交通省の取引データを集計した地域の参考値です。写真の物件の価格や売出価格ではありません。土地と建物／土地それぞれの総額で、広さ・用途・築年数はそろえていません。小さな土地や古民家だけの相場ではなく、住宅以外も含みます。利用できる用途は個別に確認してください。

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年齢構成の変化

2020年（基準）

0〜14歳99,610人（13.5%）
15〜64歳444,015人（60.1%）
65歳以上195,240人（26.4%）

2050年（推計）

0〜14歳76,066人（11.7%）
15〜64歳340,615人（52.5%）
65歳以上231,515人（35.7%）

5年ごとの人口・年齢構成を見る

年	総人口	0〜14歳	15〜64歳	65歳以上
2020年	738,865人	99,610人	444,015人	195,240人
2025年	732,384人	93,668人	433,089人	205,627人
2030年	720,627人	87,337人	420,317人	212,973人
2035年	706,430人	83,000人	404,659人	218,771人
2040年	689,390人	81,045人	380,051人	228,294人
2045年	669,499人	79,167人	358,289人	232,043人
2050年	648,196人	76,066人	340,615人	231,515人